Как избежать мошенничества в вопросах аренды недвижимости.

Многие специалисты считают, что аренда является одной из самых «прозрачных» составляющих существующего рынка недвижимости.

Установленные здесь цифры не завуалированы и предъявляются открытым текстом, а такое явление, как скрытая комиссия – тайна за семью замками.

Возникает масса вопросов о том, кому и сколько платить и когда эту оплату осуществлять?
Например, вы хотите арендовать жилье в Коростене и наслышаны об обманах, существующих на данном рынке. Сюда относятся и требования агенств о предварительной оплате, и подсовывание договоров на так называемое «информационное обслуживание», отсюда и возникают выше поставленные вопросы: как правильно оформить договор аренды, сколько платить агенту и когда, каков размер оплаты агенству их комиссионных?

Не стоит останавливаться на деятельности этих «информагенств», о них достаточно много негативных отзывов. Поэтому ответим так: арендатор отдает оплату риелтору только тогда, когда уже заселится в арендованную квартиру. Руководитель «НДВ-Нежвижимость» Светлана Бирина рекомендует съемщикам производить оплату только после получения им оговоренных услуг, то есть по факту. Ни в коем случае не следует заранее вносить средства, ибо здесь можно нарваться на мошенничество.

Что же касательно размеров – этот вопрос законодательство отдает на соглашение сторон и никак не регламентирует. Сложившаяся тенденция такова: 50 или 100% от месячной арендной платы. 100 процентная ставка относится к наиболее ликвидным помещениям, то есть к дешевым, так как на них всегда повышенный спрос и они уходят с рынка в считанные часы. Поэтому риелтору необходимо изрядно потрудиться, что бы найти такую квартиру для своего клиента. Если же квартира имеет некоторые недостатки или неудобства – комиссионные в данном случае составят 50% арендной ставки за месяц.

Арендаторам, конечно же, интересен и вопрос о том, почему комиссионные агенствам оплачиваются ими, а не хозяевами квартиры, как это установлено на других рынках?

Ответ звучит так: спрос на аренду недвижимости, особенно в так называемом «экономсегменте» намного выше предложений, платит же тот, кто нуждается, по этой же причине в данном районе собственник квартиры почти никогда не выплачивает риелтору вознаграждение, переложив все 100% на плечи арендатора.

Имеет ли право хозяин посещать сданную квартиру?

Ситуация такова: хозяин, сдав квартиру в аренду, стал наведываться к жильцам без предупреждения и предварительного согласования с ними времени визита, объясняя тем, что он хозяин и беспокоится о содержании квартиры, ее сохранности, на что резонно посетовала квартиросъемщица – мать-одиночка и попросила рассказать о своих правах в данной ситуации.

Статус арендованной квартиры не однозначен. Собственник прав в том, что это действительно его квартира и он обеспокоен сохранностью ее и соблюдением порядка. Это с одной стороны, с другой же – и арендатор имеет право на личную жизнь и покой в снимаемом им жилье, заплатив за него установленную сумму.

 Найдено решение такого рода противоречий: все возможные жизненные ситуации, в том числе и график посещений собственника квартиры, сторонами должны быть оговорены предварительно и внесены в договор аренды или дополнительное к нему соглашение сторон, и если кто-то из них о чем-то запамятует, то ему можно будет аргументировано на это указать. Обычно в договор внося, что хозяин может посещать сданную в аренду квартиру один раз на протяжении месяца. Обычно деньги за аренду передаются так же раз в месяц, поэтому целесообразно совместить эти две встречи. Что же касается визитов без предварительной договоренности и особенно в ночное время – это и не этично и не законно. В таком случае арендатор имеет полное право удалить хозяина из квартиры, даже прибегнув к помощи правоохранительных органов, предъявив свои правоустанавливающие документы на проживание в ней, Вот еще одно преимущество заключения обстоятельного договора и подписи его обеими сторонами.

Еще один существенный вопрос: обязательно ли быть агентом?

Суть такова: хозяева, при составлении договора, внесли пункт несколько смутивший меня. В нем говорится, что я, как арендатор, должен взять на себя обязанности его, как собственника, налогового агента и оплачивать все налоги из своих средств. Мне стало понятно, что он налоги сам платить не собирается, а в случае задолженности – все вопросы будут адресованы мне. Он пояснил это тем, что хочет обрести безопасность от моих, якобы, доносов в налоговые органы. Следует ли мне подписываться под таким договором и брать на себя ответственность за выполнение возлагаемых им на меня обязанностей?

 Автор этого вопроса совершенно точно разгадал уловки арендодателя, ибо тот действительно увиливал от уплаты налогов, и всю вину при разоблачении его хитрости взвалить на плечи жильца.

 Эксперты, изучавшие данный метод укрывательства от уплаты налогов, выразили сомнения по поводу его результативности, так как собственнику проблематично возложить свои обязанности в вопросе уплаты налога на квартиросъемщика, даже технически трудно это представить, так как налоговую декларацию о собственных доходах должен подавать сам собственник, но не наниматель – он не получает от сдачи снимаемой квартиры никакого дохода. Тем более, что «Налоговый кодекс» не оговаривает возможности уплаты налогов агентами за арендодателей. Поэтому пункт в договоре об обязанности арендатора в качестве плательщика налога не существенен, так как наниматель выплаты произвести не сможет.

Возможна еще одна хитрость со стороны собственника.

Семья сняла квартиру в сентябре прошлого года. В мае текущего года хозяин просит существующий договор аннулировать и заключить новый с новой датой за май т.г., объясняя, что так нужно на случай проверки со стороны налоговой. Ход для нас непонятен, но главное не стать участниками какого-нибудь мошенничества.

В данном случае, как и в предыдущем, явно просматривается налоговое укрывательство. Налоговым кодексом предусмотрена подача налоговой декларации о доходах за истекший год не позднее 30 апреля следующего за отчетным года. Если переписать договор и датировать его маем текущего года, то при проверке собственник заявит, что намерен заплатить налоги, но только по истечению налогового периода, тогда как по договору, датированному прошлым годом - ему сложно будет объяснить задолженность по уплате налогов. Работники налоговой инспекции вправе проверить достоверность данных, указанных в договоре и установить, сколько времени реально проживают квартиросъемщики в данной квартире, то тогда вопрос возникнет не к вам, а к хозяину.

Оформление договора «на колене».

Жилец второй год проживает в арендованной квартире. По истечении срока договора на истекший год, хозяин по собственной лени не пожелал составить новый, а сделал ксерокопию со старого договора, замазав места будущих исправлений корректором, затем снова переснял договор. В пустые места он внес изменения (плата поднялась на 500 гривен) от руки и договор был подписан сторонами, действителен ли такой договор?

Да, он действителен. Закон не предусматривает его красивого оформления или исполнения на принтере. Единственным обязательным условием является идентичность обеих экземпляров и аккуратность заполнения, без исправлений и обводок.

Есть ли возможность сдать комнату в коммунальной квартире?

В коммунальной квартире нам принадлежит одна комната, можем ли мы сдавать ее в аренду, так как она имеет специфический статус, не нарушим ли мы существующее законодательство? Могут ли воспрепятствовать соседи, нарекая на излишнее беспокойство со стороны новых жильцов? 

Вопрос сложнее, чем кажется. Квартиры, как и отдельные комнаты, имеются частные – приватизированные и неприватизированные – распределяемые на основании договоров так называемого «социального найма». 
Если ваше жилье относится к первому типу, то вы вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, так же и сдавать, выполнив все условия законодательства, то есть ,оформив надлежащим образом договор аренды, заплатив 13% подоходного налога, во избежание недоразумений с соседями – желательно получить от них письменное согласие.
 Сложнее, если ваша комната относится ко второму типу, сдать ее практически почти невозможно. Она принадлежит муниципалитету и сдать без его согласия – нарушить Закон. Если же сдать по тихому, в надежде –авось пролетит, опять же не получится – соседи сдадут с тапками, к тому же нужно письменное согласие жильцов всех комнат, а им дополнительная толчея в кухне и очередь в туалет – совершенно ни к чему.

Галина КОШЕВАЯ
для сайта www.korosten.biz

• Вперёд >